Projekteerimislepingu sõlmimisest
Kui arhitekt ja/või projekteerijad on välja valitud, tuleb nendega läbi arutada ja kokku leppida töö tegemist puudutav. Meie hinnangul on oluline kõik ehitist puudutavad olulised teemad läbi arutada ja kokku leppida enne tööde alustamist ja lepingu sõlmimist. Leping kindlasti sõlmida kirjalikult.
kuidas asi peaks meie hinnangul toimuma, palun lugege täpsemalt siit
***
Kuidas planeerida eramut
Esmalt peaks eramust unistav inimene läbi mõtlema oma vajadused ja võimalused. Oluline on teha õigeid otsuseid igas etapis - hilisem tehingust taganemine, ümberotsustamine või lahenduse korrigeerimine on kas kulukas või isegi võimatu.
kuidas asi peaks meie hinnangul toimuma, palun lugege täpsemalt siit
***
Kuidas saada kvaliteetne ehitis
Ehituskvaliteet algab kvaliteetsest projektist, mis viiakse ellu professionaalse ehitusjuhtimise ja heade ning kogenud ehitajate kaasabil.
Ehitamisel on kvaliteedi tagamisel palju osapooli kellel kõigil on oma kindlad funktsioonid. Kvaliteetne tulemus sünnib ainult siis, kui kõik ehitusprotsessis osalejad saavad ühtemoodi aru kvaliteedi mõttest ja toimivad ühtselt selle nimel, pidades kinni reeglitest, protseduuridest ja kokkulepetest; oluline on see, et protsessiosalised, sh ka reaalset tööd tegev töömees saab aru kvaliteedist ning nende meelestatus ja tegevused on suunatud kvaliteetse töö tegemisele ja kvaliteetse lõppresultaadi saavutamisele, mitte aga ehitusmaterjalide „virna ladumisele“.
Kõik osapooled peavad vastutama oma töölõigu ja ülesannete nõuetekohase täitmise eest.
kuidas asi peaks meie hinnangul toimuma, palun lugege täpsemalt siit
Järelevalvaja näeb Eesti ehituses mitmeid kitsaskohti
Ühineme hr Enn Tiimus'e seisukohtadega, mis avaldatud 16.10.2009 Postimehes. Lugege kindlasti artiklit "Järelevalvaja näeb Eesti ehituses mitmeid kitsaskohti"
***
Ehitusjärelvalve versus omanikujärelevalve
Vana hea tõde ütleb, et nimi meest ei riku ja sellest on ilmselt aru saanud ka riigi seadusandjad ehitusala valdkondade reguleerimisel. Mõistete täpsus on sellel vastutusrikkal alal üsnagi oluline, kuid vahel tahab uute, seadusesse kirjutatud terminite sisu saada pikka juurdumist, enne kui see kõigile omaseks ja üheselt mõistetavaks saab. Praegusel hetkel on nii juhtunud mõistetega ehitusjärelevalve ja omanikujärelevalve. Esimene neist on olnud rahvasuus aegade algusest peale kasutusel sellise ametimehe jaoks, kes ehitajast sõltumatu osapoolena kontrollib ja valvab ehitusprotsessi ehitusplatsil. Nii toimis asi sisuliselt aastani 1995, mil kehtima hakkas Planeerimis-ja ehitusseadus. Paraku juhtus nii, et rahvasuule omane mõiste ehitusjärelevalve omistati kohaliku omavalitsuse ametnikule, kes kontrollib ja reguleerib ehitustegevust oma haldusalas. Omanikujärelevalve nimetust hakkas aga kandma endise ehitusjärelevalve inseneri tööpõld. Uus ehitusseadus aastast 2003 jätkas sama traditsiooni, seega on ka praegu ehitusjärelevalve funktsioonideks eelkõige kohaliku omavalitsuse huvide kindlustamine (ehitus- ja kasutuslubade väljaandmine, ebaseadusliku ehitustegevuse välistamine, omavalitsuse territooriumil toimuva ehitustegevuse üldise seaduslikkuse jälgimine), omanikujärelevalve funktsioonideks seevastu, on aga otseselt ehitise omaniku huvide kindlustamine (projektikohase ehitamise, kvaliteedi, keskkonnakaitse, tööohutusest kinnipidamise jälgimine) ehitusprotsessis.
sama teema ka ehitusuudised.ee keskkonnas
***
Meie mõtteid projekteerimisest
Kvaliteetne projekt on hea ehitise valmimisele väga tähtis eeldus. Projekteerimine on reeglina järgmine etapp peale detailplaneerimist (kuigi ka detailplaneeringus tuleb arvestada tulevase kavandatava ehitise parameetritega) ning koosneb omakorda mitmest alalõigust, mille asjatundlik läbiviimine määrab oluliselt edasise ehitusprotsessi õnnestumise ja soovitud lõpptulemuse.
Projekteerimisest ehitusprotsessi kanduvad ebakõlad saavad tavaliselt alguse kas projekteerimisvigadest, projekti puudulikkusest või asjaolust, et ei tähtsustata õigeaegselt ja piisavalt praktikas kinnitust leidnud tõdesid, näiteks muuhulgas asjaolu, et eelprojekti järgi ehitamise alustamine on ülimalt kõrge riskiga tegevus. Kuna kehtiv seadusandlus võimaldab praegu ehitusloa saada vaid eelprojekti alusel, siis tehakse sellest praktikas sageli täiesti väär järeldus, nagu oleks eelprojekt sobiv alus ka ehitamisega seotud tegevuste (näiteks ehitushanke ja ehitamise) läbiviimiseks. Mõjudest mitte teadlik olles võetakse lepingu aluseks ainult eelprojekt kuna osapooled on hinnanud seda piisavaks. Ehituse käigus selgub aga, et tegelikult ei saagi eelprojekti järgi ehitada ja ehitamist kontrollida ning tellija ei tea täpselt mida talle ehitatakse ja kas valmisehitatu on ootuspärane. Kogu selline tegevus on rajatud sageli tellija lootusele, et puudu olev detailne projektikeha (mille väljatöötamise pealt loodetakse kokku hoida) lahendatakse sujuvalt nö tööde käigus omavaheliste kokkulepetena. Paraku viib selline lähenemine, aga sageli aina süvenevate vastuoludeni tellija ja ehitaja vahel ning rahulolevat tulemust ei sünni. On muidugi olemas ka ehitajaid kes on suutelised tegema projekteerimis-ehitus töövõttu, aga sellisel juhul peab jällegi olema ülitäpne lähteülesanne ja hea ehituskonsultant. Mõistma peab ka tõsiasja, et omanikujärelevalve tegemine ilma piisava projektita on raskendatud, kuna omanikujärelevalve ülesannete hulka kuulub juba seaduse järgi projektikohase ehitamise tagamine, mitte projektilahenduste väljatöötamine või ehitaja/tellija väljapakutud lahendusvariantide puhul projekteerija (lahenduse allkirjastaja) rolli ülevõtmine.
Projekteerimise erinevad etapid on jagatud staadiumiteks mis annavad võimaluse hinnata tehtud tööd ja teha vaheotsuseid, mis viiakse sisse järgmistes projekti staadiumites. Samuti võimaldab etapiviisiline projekteerimine välja sõeluda ebakõlasid ja parandada või muuta lahendusi selliselt, et lõpptulemus oleks maksimaalselt ilus, tehniliselt otstarbekas ja ühtlasi ka ökonoomne ka juhul, kui selguvad „käärid“ arhitektuurselt soovitu ja tehniliselt-konstruktiivselt võimalike lahenduste vahel. Ringiehitamisele kulub kordades rohkem ressursse kui projekteerimisele.
Projekti staadiumid jagatakse üldjoontes alljärgnevalt:
- Eskiisprojekt - eskiisprojekt on mõeldud põhiliselt selleks, et tellija saaks ülevaate, millises suunas liigub arhitekti mõte ja tellija saab hinnata, kas see on talle vastuvõetav. Eskiisistaadiumis tuleb arhitektuursel tasandil paika saada hoone maht, funktsionaalsus, väljanägemine ja muud kliendi jaoks tähtsust omavad asjaolud. Siin staadiumis paberile saanud mõtted on tegelikult üsna fundamentaalsed ja kui siin tellija ei süvene või ei ütle selgelt välja kui teda miski häirib, siis kuhjub emotsioon järgmistesse projekti etappidesse, kus põhimõttelised muudatused on juba ressursimahukamad; kui tellija ja arhitekti visioonid ei ühti, siis on eskiisprojekti staadiumis õige koht sõbralikult lahku minna. Vältimaks nii öelda maitsete mitteklappimist, oleks mõistlik arhitekt valida tema tehtud tööde põhjal. Sobiva arhitekti leidmiseks tuleb varuda aega ja suhelda erinevate inimestega, et välja valida see õige. Kui arhitekti käekiri ja suhtumine on sobilikud, siis reeglina ollakse üksteisega rahul. Meie soovitus on usaldada välja valitud arhitekti ja sisekujundajat.
- Eelprojekt - eelprojekt on määratud kavandatava ehitise kui terviku tutvustamiseks tellijale ja haldusasutustele, siin peab kõik põhimõtteliselt paika saama, sest selle alusel taotletakse ehitusluba ja hiljem kasutusloa taotlemisel peab valmis ehitis vastama ehitusloas toodud tingimustele, mille aluseks oli eelprojekt. Järgmistes projektistaadiumites töötatakse välja tegelikult enamjaolt vaid tehnilisi detaile, milles tellija lahenduste osas reeglina enam palju kaasa ei räägi (kuna need on inseneriteabele põhinevad), küll aga oleks mõistlik kaasata ehituskonsultant, kes suudab anda hinnangu projekteerijate pakutud lahendustele või välja pakkuda või analüüsida ka alternatiivseid lahendusi, mis võivad hoida kokku raha ehitamisel, anda kokkuhoidu ekspluatatsioonis, parandada kasutusmugavust, parandada tehnilist lahendust ehitusfüüsika mõistes, vms.
- Põhiprojekt - põhiprojekt on, nagu nimigi ütleb, põhilise, kuid mitte veel lõpliku detailsuseni viimistletud ehituslahendusi sisaldav projektikomplekt. Põhiprojekt, erinevalt eelprojektist sisaldab tasakaalustatud, kokkusobiva ja tervikliku kogumi arhitektuuri, konstruktsiooni, eriosade jne lahendustest. Põhiprojekti järgi saab korraldada peatöövõtja leidmiseks ehitushanke. Kuna soovitame alati teha põhilistele projektiosadele ka tööprojektid, siis on mõistlik teha ka ehitushange tööprojekti järgi, kuna informatsioonihulk on sel juhul suurem. Paraku ei luba ajagraafikud sageli oodata tööprojekti valmimist, vaid soovitakse kohe alustada ehitushankega. Siin puhul võib tuua välja ka mõned eelised põhiprojekti alusel hinnapakkumiste küsimiseks – need on ajavõit ja võimalikud alternatiiv- ning parendusettepanekud ehitajatelt, mida saaks tööprojektis arvestada.
- Tööprojekt - tööprojekt on detailsem projekti staadium mille alusel saab ehitada. Tööprojektis on täpsustatud kõik, mis põhiprojektis jäi lahtiseks (materjalide ja seadmete margid, detaililahendused detailide valmistamiseks jne). Selle projekti maht ja detailsus aitab minimaliseerida kahetimõistmisi ja tõlgendamisi ning ehitaja teab, mida ta peab ehitama ning tellija teab, mida ta peab saama. Leiame, et kvaliteetse tulemuse ja sujuva protsessi saavutamiseks peaks ehituse töövõtulepingu aluseks olema just tööprojekt.
Sellise loogika järgimisega on meie kogemuse põhjal tulemus tellijale kontrollitav, juhitav ja ootustepärane. Kuna iga projekt täidab erinevat ülesannet, siis on projektide tellimise mahud ja koosseisud erinevad - need soovitame enne tellimist meiega läbi arutada.
***
Meie mõtteid ehitushangete läbiviimisest
Praktika näitab, et ehitajatelt ainult projekti järgi hinda küsides on saadud pakkumisi väga raske võrrelda, sest igal pakkujal on pakkumise koostamiseks oma vorm ja harjumuspärane detailsuse aste, samuti püüavad ehitajad esitada tellijale võimalikult vähe informatsiooni, esitades mõnerealise pakkumise. Reeglina kipuvad ehitajad ka töövõtupiiridest erinevalt aru saama ning sageli tehakse projektist erinevaid tõlgendusi, mille tulemusena ei ole pakkumised enam võrreldavad. Tavapäraselt ei suuda tellija omal jõul seda sasipundart lahti harutada ja ainult saadud pakkumiste põhjal adekvaatselt otsustada, millist töövõtjat tuleks eelistada. Tüüpiline viga on siin kaldumine otsuste tegemisele vähima lõpphinna, väikseimate ühikuhindade, pakkumise näiva põhjalikkuse või ehitaja varasema renomee järgi, viimata pakkumise sisu seostesse tegelikult soovitud lahenduste ja mahtudega.
Ehitaja leidmiseks soovitame koostada pakkumise kutse dokumendid, mille koosseisus võiksid olla hanke lühikirjeldus soovitatavate eritingimustega, hinnapakkumiseks tabelivorm, mis sisaldab tööde loetelu, millise detailsusega soovitakse kõigilt pakkumisi saada, pakkumise tehniline kirjeldus (projektdokumentatsioon, täiendavad kvaliteedinõuded) jms, lepingu projekt ja/või lepingu põhitingimuste kirjeldus ning muud asjas olulist tähtsust omavad asjaolud. Selline hinnaküsimine annab kõigile osalistele selged juhised ja teabe ning reeglina tulevad pakkumised võrreldavad ning neid saab analüüsida. Pakkumiste käigus tekib pakkujatel tavaliselt erinevaid küsimusi projekti tõlgenduste, töövõtupiiride jms. kohta, samuti võib veel pakkumismenetluse käigus selguda mõningaid projekti täpsustamise vajadusi. Oluline, et kõik pakkujad saaksid õigeaegselt, pakkumise tegemise ajal võrdväärse informatsiooni (see tagab kindlustunde, et hiljem on pakkumised lisainformatsiooniga kaetud punktides võrreldavad).
Peale eelkirjeldatud ehitushanget võiks teoreetiliselt ka koheselt otsustada parim pakkumine ja parima pakkujaga töövõtuleping sõlmida. Tegelik elu on aga näidanud, et lepingu sõlmimiseks kulub sageli ligi kuu aega, kuna Tellijal on põhjendatud huvi läbirääkimisi pidada vähemalt pakkujatega. Läbirääkimine aga tähendab reeglina sisuliselt hanke teist vooru, mille tulemuseks on selgemaks räägitud teemad ja uus, täpsustatud pakkumine.
Ehitushanke kvaliteetseks läbiviimiseks, pakkumiste võrdlemiseks ja hilisema meelerahu nimel vajab tellija enamasti asja sisusse süvenemis-võimelist konsultanti. Kõige parem lahendus on teha konsultandiga koostööd juba hanke väljakuulutamise eelselt. On olnud olukordi, kus tellija on kaasanud konsultandi alles pakkumiste analüüsi etapis, kus pakkumised on juba laekunud, kuid selle kohta peame mainima, et pakkumiste võrreldavus saavutatakse sellel juhul ligikaudu sarnase töömahuga, mis kujuneks siis, kui viiksime hanke ise läbi otsast lõpuni meie mõistes töötava tegevuskava järgi.